用房地产税为土地财政“断奶”

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用房地产税为土地财政“断奶”
2012-08-1003:18:28南方农村报我要评论(0)分享到
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◆即便没有国家对房地产市场的宏观调控,地方财政主要依靠土地收入的模式已不可持续。而现在实施的一系列紧缩政策,不过是提前戳破这个恶性循环的死穴,让事情回到原来发展的正常状态。换言之,地方政府迟早要面对城市发...
◆即便没有国家对房地产市场的宏观调控,地方财政主要依靠土地收入的模式已不可持续。而现在实施的一系列紧缩政策,不过是提前戳破这个恶性循环的死穴,让事情回到原来发展的正常状态。换言之,地方政府迟早要面对城市发展无地可用、无地可卖的现实。◆目前,全面开征房地产税并不存在技术困难,关键在于有关部门是否有决心。因为拥有大量房产的人恰恰是对决策者能产生影响的利益群体。但在我看来,中国终究要走向这一步,只是代价可能会大一些。尽管最近一两月楼市回暖,但这回对房地产市场的调控,尤其是时间长达一年有余的限购政策所产生的效果,还是在一些地方,尤其是一、二线城市的土地财政上反映出来了。浙江杭州、北京、上海等过去的卖地收入大户,今年的土地出让收入大减,这在杭州表现得尤为明显。杭州2009年的土地出让收入曾高达1200亿元,位居全国第一,但今年土地出让收入的预算目标剧降到430亿元,然而,即使这样,上半年入囊的钱也只有106亿元,不到历史高点时的1/10(7月22日《经济观察报》)。虽然还未到公务员发不出工资的程度,但土地收入下降对杭州城市基础设施建设乃至民生的影响已经凸显,一些项目的进度明显受到牵制。事实上,鉴于房地产是一个关联度非常高的行业,对地方政府来说,土地收入下降带来的后果远不止这些。如上所述,大量的基建和公共项目依赖土地出让金,这些基建项目又带来了巨大的相关税收。当土地出让整体收入的下降影响到政府进一步土地收购和储备的进度时,地方政府土地买卖循环便变得很不顺畅。然而,这是一种不可持续的发展方式。不可持续不仅对国家而言,更是对城市而言。城市对土地财政的依赖,不过是最近几年的事,但由于在政绩考核体系下,每任地方政府在自己的任期内,都有最大化土地收入的冲动,都不考虑城市的长远发展,因此,很多城市的土地使用,没有一个远期规划,短短几年,就基本用完了未来发展需要的土地支撑。这在一、二线城市很突出。例如,杭州的土地后备资源就非常缺乏,目前该市内已经无法做到耕地占补平衡。没有全省的支持,杭州已到了无地可用的地步。由此可见,即便没有国家对房地产市场的宏观调控,地方财政主要依靠土地收入的模式已不可持续。而现在实施的一系列紧缩政策,不过是提前戳破这个恶性循环的死穴,让事情回到原来发展的正常状态。换言之,地方政府迟早要面对城市发展无地可用、无地可卖的现实。一些城市政府或许会以为这一步离自己还远,眼下重要的是怎样把因土地出让收入下降而减少的财政收入补上去。地方官员这么考虑是出于其政绩理性,但对中央政府而言,则不能有这样的短视思维。国家既要看到地方政府面临的财政困难,更要利用这种困难去倒逼地方政府在发展思路上转型。所以必须拿出一个两全其美的解决办法,既可解地方政府的燃眉之急,同时使地方又不依赖房地产和土地。这样一个办法,目前来说,就是尽快全面推出房地产税。中国房地产行业承担的税费,整体并不轻,但结构失衡,即流通环节税费重、保有环节税费轻,从而从税收角度刺激了房地产市场的投机行为。很多人拥有几套、十几套甚至几十套房产来投资或投机,就是因为房子空置的成本很低,不怕砸在手上,尤其在社会预期房价上涨的情况下。所以必须开征房地产税,加重保有环节的征税力度。这样的好处在于,一方面,其能促进房地产市场的去库存化,消化存量,当大量的房子因为保有税费过重而纷纷上市交易后,市场的价格重心势必会整体下移,降到一个新的合理的价格均衡水平,既圆了很多人的住房梦,改善了民生,又会增加政府的房地产税收;另一方面,随着房价下降和销量增加,在带动相关产业发展的同时,由于人们用于住房的支出减少,过去被高房价压抑的其他消费需求被释放出来,又增加了对其他商品的购买力,从而带动其他消费产业的发展,并带来政府公共财政收入的增加。因此,这是一个良性循环的过程,它可能会带来政府卖地收入的减少,然而,整个实体经济及房地产市场的繁荣会大大增加政府的税收,过去依赖土地出让收入的基础设施建设、公共项目投资及民生工程,现在则可转而依靠公共财政收入。目前,全面开征房地产税并不存在技术困难,关键在于有关部门是否有决心。因为拥有大量房产的人恰恰是对决策者能产生影响的利益群体。但在我看来,中国终究要走向这一步,只是代价可能会大一些。(作者系《学习时报》副编审)
本文来源:南方农村报
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